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부동산

취득세 총정리 - 주택, 증여, 일시적 2주택, 오피스텔

by 룰루찡 2021. 10. 19.
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주택이나 오피스텔을 구매할 시 내야 하는 취득세에 대해 알아보겠습니다. 2023년부터 상속, 증여 등 무상 취득하는 부동산에 대한 취득세 과세표준을 현행 공시가격에서 실거래가로 과세하기로 하면서 증여 취득세 과표가 약 25% ~ 40%가량 오를 것으로 보여 부동산 증여 취득세 부담이 크게 늘게 되겠습니다. 갈아타기 하면서 일시적 2주택이 되는 경우도 흔한 사례인데 두 주택이 조정 지역에 속해 있느냐, 그렇지 않냐, 어느 한쪽만 속해있냐, 조정 지역이었는데 거래 중에 해제가 되었다거나, 지정이 되었다거나 경우의 수가 많은 부동산 취득에 따른 사례별 취득세율을 정리했습니다.

 

취득세란?

취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권·골프회원권·승마회원권·콘도 미니엄 회원권·종합체육시설 이용 회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말합니다. 취득세는 지방세 중의 하나로, 재산권을 취득하는 행위에 대해 과세하는 유통세적 성격의 조세라 할 수 있습니다.

 

취득세 부과 및 징수

취득세의 징수는 신고납부의 방법으로 합니다. '국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합', '국가 또는 지방자치단체의 투자 기관 등은 취득세 과세물건을 매각하면 매각일부터 30일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 물건 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 통보하거나 신고하여야 합니다. 그리고 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준에 관련 항목의 세율을 적용해 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 합니다. 

 

취득세 비과세

국가 또는 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국 정부 및 주한 국제기구의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않습니다. 다만 대한민국 정부기관의 취득에 대하여 과세하는 외국 정부의 취득에 대해서는 취득세를 부과합니다.

 


주택 유상거래 취득세 기본세율

주택 매매 거래 시 취득세율은 6억 원 이하일 경우 1%가 부과됩니다. 여기에 추가적으로 지방교육세가 부과되는데 계산 과정은 생략하고 취득세의 10%로 계산하면 딱 맞습니다. 그래서 흔히 6억 원 이하이면서 국민주택 규모 이하일 때 취득세를 1.1%로 생각하고 있습니다. 

 

거래금액 9억 초과 시에는 취득세율은 3%로 일정하게 부과되는데, 국민주택규모(85㎡ 이하)를 넘는 주택 취득 시, 부동산 취득세와 지방교육세 이외에 농어촌특별세가 추가됩니다. 농어촌특별세는 취득세의 20%가 부과되는데, 영농에 종사하는 사람이 영농을 위해 소유하는 주거용 건물과 부수 토지를 농지 소재지와 동일한 시, 군, 구 또는 연접한 시, 군, 구에 소재하는 농가주택을 취득할 경우 취득세에 농어촌특별세는 부과되지 않기 때문에 흔히 농가주택은 농어촌특별세가 면제된다고 합니다. 농가주택은 면적과 시가에 따라 주택 수에 따른 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 농가주택이라도 9억을 초과하는 고가주택은 농가주택이 아닌 것으로 봅니다. 또한 귀농인을 위한 취득세 혜택이 있습니다. 특별자치시, 특별자치도, 과밀억제권역 시·군·구에 1년 이상 거주한 사실이 주민등록표에 따라 증명되는 세대가 상시 거주할 목적으로 전용면적 150㎡이라 생활환경 정비 사업 계획에 따라 주택 개량 대상자로 선정되어 농가주택 취득 시 2021년 12월 31일까지 취득세가 면제됩니다.

 

다주택자(개인) 유상거래시 취득세율

조정대상지역에서 1가구 2주택자가 된다면 취득세율은 8% 정률 부과되고, 지방교육세까지 합하면 실제 납부세액은 8.8%가 됩니다. 신규 취득 주택의 면적이 국민주택규모 이상이라면 8%의 10% 지방교육세 추가, 농어촌특별세 20% 추가됩니다. 그러면 취득세가 10.4%가 되겠습니다. 비조정대상지역 1가구2주택 취득세는 1주택 취득 시와 동일한 취득세율이 적용됩니다. 개인이 조정대상지역에 1가구 3주택 이상의 주택을 취득한다면 12%의 취득세가 부과됩니다. 비조정대상지역에서 3번째 주택을 취득한다면 취득세율 8%, 4번째 주택부터는 12%의 취득세가 부과됩니다.

 

근래에는 오피스텔이 주거용 부동산으로 인기가 급등하고 있습니다. 오피스텔 취득 시 기존 주택을 보유하고 있더라도 신규 취득하는 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 분류되어 여러 호실을 취득하더라도 취득세는 농어촌특별세, 지방교육세 포함 4.6% 정률 부과 됩니다. 주거용으로 사용하던 오피스텔을 매매로 취득하였을 경우, 기존 보유 주택이 있어도 취득세 4.6% 정률 부과됩니다.

 

일시적 2주택자 취득세율 중과적용 배제

일시적 2주택 취득세 중과적용 배제 요건은 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지에 따라 달라지는데 2개의 주택이 모두 비조정대상지역에 속한 경우, 종전 주택은 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 처분 조건으로 일반 세율이 적용됩니다. 2개의 주택이 모두 조정대상지역에 속해 있다면 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 처분하는 조건으로 일반 세율 적용, 일시적2주택 취득세 적용됩니다. 2번째 주택이 매매계약 당시 비조정지역에 속해 있었으나 거래 중 조정지역으로 지정된 경우 계약금 지급 사실이 증빙되는 경우 중복 보유기간은 3년입니다.

일시적 2주택 취득세율을 적용받았으나 정해진 기간 이후 계속 보유하는 경우, 중과세율과 일반 세율의 차액과 과소 신고 가산세 및 납부불성실 가산세까지 합해서 과세가 됩니다.

 

 

개인 유상거래 취득세 중과세율 적용여부 판정절차

개인 유상거래 취득세 중과세율 적용 여부 판정 절차는 4단계 절차를 거치게 됩니다. 우선 기본적으로 일반 세율이 적용되는 주택에 해당되는지 여부 확인하고, 2단계는 30세 미만 자녀와 65세 이상 직계존속의 독립세대 여부 확인으로 1세대 범위를 확정하고, 중과대상 주택에 해당되는지 확인합니다. 마지막으로 소재하고 있는 지역이 조정대상지역인지 여부를 확인합니다.

 

취득세 중과 제외 주택

공시가격 1억 이하 주택은 소재지, 소유 주택수 무관하여 무조건 1~3%의 일반 세율이 적용됩니다. 국가등록문화재 해당 주택도 취득세 중과 제외, 주택 공사대금으로 미분양 주택을 취득하게 된 경우도 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.

취득세 중과 시 보유 주택수 산정 방법을 알아두어야 합니다. 동일 세대 즉, 부부 공동명의 주택은 1세대 1주택으로 보지만, 별도 세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 각각 1주택 소유한 것으로 봅니다. 실제 주택은 한채이지만, 세법상 2채로 계산이 됩니다. 주택의 부속토지만 소유하거나 취득해도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다. 상속받은 날부터 5년 경과하지 않은 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔은 중과대상 주택 수 판정 시 제외됩니다.

 

주택 증여 취득 시 취득세 중과세율 적용

증여 주택이 조정대상지역 내에 소재하며 주택 공시가격 3억 원 이상이면 일부 지분만을 증여하더라도 취득세율 12%가 적용됩니다. 단 증여자가 증여 당시 1세대 1주택 요건을 충족한다면, 주택 증여 취득세는 일반 세율 3.5% 적용되며, 이때 증여받는 사람(배우자, 직계존비속)의 다주택자 여부는 전혀 관계없습니다.

비조정대상지역 내 증여 주택과 조정대상지역 내 공시가 3억 원 미만 증여 주택 취득세율은 3.5% 적용됩니다. 2023년부터 증여 무상취득하는 주택의 증여 취득가액은 실거래가로 산정되니 증여를 고려한다면 참고하셔야겠습니다.

 

법인 주택 유상거래시취득세율

법인이 주택을 유상거래, 즉 매입할 경우 취득세율 무조건 12%가 적용이 됩니다. 단, 2020년 7월 10일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인된 경우 종전 규정 1%~3%가 적용됩니다.

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