가족간 부동산 거래 시 증여세 부과

부동산이 거래될 때에는 국세, 지방세 등 각종 세금이 발생합니다. 매수자는 매도자에게 매물 가격에 합당한 대가를 지불하면서 거래가 성립되고 부동산 거래를 한 당사자는 거래에 따른 이익에 대한 세금, 즉 취득세, 양도세 등을 지불할 의무가 있습니다. 하지만 부동산 거래 당사자가 가족 관계라면 얘기는 달라집니다.

 

가족 간 부동산이 오갈 때 발생할 수 있는 세금으로는 부모가 자식에게 유산의 형식으로 재산을 물려줄 때 과세되는 증여세와 상속세가 있습니다. 부모와 자식 간에 대금을 지불하여 정상적인 절차를 통해 부동산 매매 거래가 이뤄질 때도 국세청은 이를 부동산 거래 매매가 아닌 '증여'로 추정하여 증여세를 부과한다는 것입니다. 

 

부모와 자식간 부동산 거래 시 매매도 증여로 추정

적법한 절차를 거쳐 매매 계약서를 작성하고 대금을 치렀다 하더라도 매도자와 매수자의 관계가 부모와 자식 간의 관계라면 국세청에서는 해당 거래를 '증여한 것'으로 추정하고 증여세를 과세하게 됩니다. 증여세란 타인으로부터 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득한 자에게 증여받은 재산가액을 과세표준으로 하여 부과하는 조세로서 상속세의 보완세로서의 역할을 합니다. 때문에 가족 간의 부동산 거래 시, 증여세를 내야 하는 사람이 해당 거래는 단순 재산의 증여가 아니라 정당한 대가를 지불하고 성립된 유상 거래라는 사실을 입증할 책임이 있기 때문에 무상으로 제공받은 것이 아닌 자산으로 매매했다는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 자료를 준비해야 합니다.

*입증자료 : 계약금, 중도금, 잔금 등 대금. 매수자 자금 출처 등을 구체적으로 입증할 수 있는 금융거래 내역 자료, 소득증빙 서류 등

 

시가의 ±30% 이상인 거래, 매매가와 시가의 차액이 3억이상일 경우 증여세 과세

가족 간의 거래에는 거래금액에도 신경을 써야 합니다. 가족 간 부동산 거래금액이 보통 부동산을 사고파는 사람들이 거래하는 시가보다 너무 낮거나 너무 높으면 증여세로 추정되어 세금이 부과되기 때문입니다. 즉, 거래금액이 시가와 30% 이상 높게 혹은 30% 이상 낮게 차이가 나거나 차액이 3억 원 이상인 경우에는 상속세 및 증여세법에 따라, 자산의 저가·고가 양도에 따른 이익에 대하여 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액 중 일정 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과하도록 하고 있습니다. 예상치 못한 과세를 피하기 위해서는 이점을 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

 

배우자 직계존비속 친족 등 특수관계인과 거래 시에도 유의

부모와 자식 간이 아닌 배우자 또는 직계존비속, 친족 등 특수 관계인과 거래를 맺을 때 역시 이를 양도로 보지 않고 증여로 추정하여 증여세가 부과될 수 있습니다. 대가와 시가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상인 경우 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 보기 때문에 이럴 경우엔 시가를 기준으로 매도가액을 다시 책정하여 양도세를 부과하게 됩니다.

*시가 : 시가란 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 말합니다. 즉, 증여인 전후 3개월 이내에 불특정 다수인들 사이에서 자유롭게 거래가 이루어진 매매가액, 감정가액, 보상가액이 있는 경우 이를 시가로 보게 됩니다.

 

가족끼리 부동산 무상임대 시에도 증여세 부여

집이나 땅과 같은 부동산 거래가 아니더라도 부모의 부동산에 자녀가 무상임대할 때에도 증여세가 부과될 수 있습니다. 물론 모든 무상임대 사용 시에 적용되는 것은 아니지만 최근 세법 계정으로 인해 무상사용으로 인해 얻은 이익이 1억 원에서 1천만 원으로 크게 낮아져 세금이 부과될 확률이 상당히 높아졌기 때문에 주의하실 필요가 있습니다.

 

증여세 과세 기준은 부동산 무상임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1천만 원 이상일 경우이며, 임대료를 지불했다고 하더라도 시가보다 30% 이상 적거나 많게 낸 경우에 증여세를 내야 하며 시가 확인이 어려운 경우에 부동산 가격의 2%를 시가로 봅니다. 때문에 부당한 과세를 막기 위해서는 부모와 자신 간이라고 하더라도 합리적인 임대료를 수수하는 것이 현명한 방법입니다.

 

제 3자를 통한 우회거래, 증여세 부당감소 시 증여세 부과

제3자를 통해 간접적인 방법이나 둘 이상의 거래를 거치는 우회적인 방법으로 거래를 하더라도 국세청에서는 이를 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 우회증여로 판단, 취득자에게 직접 증여한 것으로 보아 증여세를 부과하게 됩니다.